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大湾区买房投资最有价值的建议! --专访华城置业钟凡总经理

来源:世界财经杂志 编辑:徐平凡 时间:2022-01-13
导读: 大湾区是中国经济发展的最重要引擎之一,很多有投资眼光的朋友,抓住了这个千年难逢的历史机遇,但常常会提问到大湾区这么大,大湾区楼市的核心资产在哪里?选择哪里置业升值潜力大?
万众一心
图1 华诚置业钟凡总经理
       世界财经网讯:(记者徐小平)大湾区是中国经济发展的最重要引擎之一,很多有投资眼光的朋友,抓住了这个千年难逢的历史机遇,但常常会提问到大湾区这么大,大湾区楼市的核心资产在哪里?选择哪里置业升值潜力大?              
       带着这个很多置业者关注的问题,《世界财经》杂志社记者采访了有丰富置业投资经验的华城置业有限公司钟凡总经理,根据华城置业在大湾区介绍的成功经验,顺着城市、人口、经济、科技、地段、交通和环境的思路进行逐层分析解读。
图2 华城置业图片
       大湾区是特有的三面环山,坐北朝南A字形状,朝向太平洋的湾区风水宝地。从卫星照片整体去观察,大湾区“三面环山,三江汇聚”朝南面海,在珠江口入海。从地理先天优势这里就可以傲视纽约湾区、旧金山湾区和京东湾区。大湾区经济发展成就了世界经济发展和科技创新的重要增长极。
图3 大湾区卫星地图
       一、广深高科技创新走廊是大湾区核心资产
       珠江口是A字型形状,A的顶端是广州,右边一斜为珠江东岸一侧的东莞、深圳和香港。左边一斜为珠海西岸一侧的南沙、中山、珠海和澳门。A字的中间一横为将来的24公里跨海的深中通道,右边节点为深圳的宝安机场,左边节点为中山的翠亨新区马鞍岛。珠江口A字型右边为一斜,就是大湾区的广深黄金科技走廊,也是大湾区的核心资产所聚集的重要城市节点,广州黄埔→东莞→深圳→香港。A字左边一斜经济弱很多,广州南沙→中山→珠海→澳门。大湾区经济以珠江口为界,出现了东强西弱的格局。这种经济强弱格局不会因为多修一条深中通路或狮子洋大桥而改变的,而是城市的人口、科技和金融决定的。
图4 大湾区A字形格局示意图
       所以价值投资的逻辑必须与经济和科技强劲的大湾区广深高科技走廊联系在一起。从大湾区东南部开始的重要沿海节点有10个,深圳福田→南山→前海→光明科学城→东莞长安→松山湖科技城→虎门→广州黄埔科学城→笆洲→珠江新城。这条最具有投资价值走廊是黄金链条,环环相扣,这10个黄金节点就是投资核心资产的核心地段!核心地段!核心地段!重要的事说三遍。
为什么说广深高科技走廊是买房投资的核心地段和核心资产呢?下面从各个城市的地段价值来分析,就可以得出结论。
图5 广深高科技走廊示意图
       二、深圳高科技创新全国第一,金融第三的全国价值最高的核心城市。
       科学技术是第一生产力。深圳的高科技创新能力走在世界的前端,科学技术创新是引领全球经济前进的动力。所以,高科技创新比金融资本更为重要,从城市竞争力和发展前景来说,深圳强于香港和广州。深圳的华为、中兴、腾讯、大疆无人机、正威国际等等。
       如果把高科技比喻成城市的心脏,那么金融是城市的血液。金融业在产业方面一直处在顶端位置,对城市繁荣起着决定作用。在世界范围来说,金融强则经济强,经济强则城市强,城市强则价值大。国际上的金融中心都是价值最高的城市,同理我国也是一样。纽约、东京、伦敦、香港和新加坡。北京、上海、深圳是我国内陆的金融中心,城市价值也是国内最高的。
资金总量也叫金融机构本外币存款余额,不受地方政绩的影响,数据央行独立公布,能更真实反映城市经济水平,大湾区各城市经济和金融实力比较一清二楚了!深圳第一,广州第二,东莞第三,佛山第四,惠州第五,珠海第六,这个顺序也就是大湾区城市价值的顺序和买房投资顺序。
图6 全国城市的资金总量数据排名
图7 大湾区各城市的GDP数据排名
       三、深圳买房怎么选?--深圳买房最有价值的7点经验总结
       1、能买西部不买东部。深圳发展主力向西,这是从经济、金融、科技和人口密度、城市地形几方面所做的研判,西部的经济发展超越东部已是不争的事实。西部的南山、福田,宝安随便一个区域都可以甩东部的盐田、大鹏、坪山几条街道。 西部聚集着深圳70%的人口,单位面积人口密度全国最高,购房需求非常旺盛。从城市地形看,东部以梧桐山为代表的山地较多,不利于发展。所以对于深圳来说,西部的房子升值空间是高于东部的,福田、南山、前海、宝安和光明科学城是深圳的核心资产。
       2、能买三房不买两房。在如今开放三胎的情况下,虽然大家都不敢生了,但一个家庭两个小孩仍是主流,家庭对购房的需求三房为主流。在卖的时候,三房也更好卖。
       3、买房配套优选有地铁口、学校、大型商业配套的楼盘。地铁密集之处,就是繁荣之处,也就是价值之处。
地铁和学校、大型商业对于房价升值的拉动作用是非常大的,同一片区的房子,有地铁的和没地铁的楼盘价格至少差10%。离地铁口500米的是地铁房,800米的是准地铁房,1000米的是环地铁房与地铁弱关联。1500米以上的是地铁概念房,可以忽略不计。
       4、优先选择有花园小区环境的房子,不选没有小区的商住楼。随着人们生活日益提高,对环境的要求不断提高。容积率大小是决定舒适性的主要指标,优先选容积率小的,2.0~2.9之间为优,3.0~3.9为良,4.0~5.9为中,6.0~6.9较拥挤,7.0以上为拥挤压抑。如果市内有稀缺山水资源环境的房子升值空间最大,如香蜜湖和深圳湾。在同一住宅小区选朝花园内侧安静户型,不选朝干线马路或临大街的户型。朝向选择顺序为南→东南→东→西南,西、西北和北比较差。
       5、宁愿选净地开发新小区,不选附近是城中村旧改的小盘。因为人以群分物以类聚,你的邻居代表了你的价值,正所谓的近朱者赤近墨者黑就是这个道理。
       6、宁选纯住宅区贵的楼盘,不选工业区内便宜的住宅。因为整体环境决定局部环境。工业区内生态环境不好,空气和土地存在污染。住宅应远离易燃易爆的液化气仓库、油库、放射性危险品和化学仓库、石化厂、加油站、高压变电站、火葬场、垃圾处理厂等等。
       7、宁愿买市区核心地段小房,也不买远郊大房。核心资产才是最长远的价值,会跑赢其它资产。
       根据大数据和实践,这里有一个距离量化标准:核心主城区域半径为5公里;次核心半径为10公里;辐射区为15公里是近郊;远郊为20公里以上,城市通勤半径极限是30公里。半径核心圆心,为深圳标志性建筑福田中心区平安国际金融中心,或南山深圳湾华润春笋大厦开始计算距离,二者以近者为准。如果有地铁,通勤15分钟以内为优,通勤30分钟以内为近郊,通勤超过31分钟为远郊,60分钟是极限。
图8 深圳湾照片
图9深圳中心区照片
       四、广州买房怎么选?  
       广州是国家中心城市,是祖国的南大门、国际商贸中心、广东省省会和粤港澳大湾区的核心之一。广州是粤港澳大湾区的几何中心,发展前景看好。 
       广州面积大,大饼摊得太宽寻找核心资产比较难,不能单纯看高大上的远一期规划,而应该着力点在人口多的金融和科技中心的原则。根据这个价值原则广州的核心地段为,首先是珠江新城为广州的中心,全市行政、文化、经济、金融和配套资源,是核心资产最集中的地段。第二是珠江南岸的琶洲金融城,与珠江新城形成对称双子塔关系。第三是正在高成长价值的广州黄埔科学城,这里再一次强调科学技术是第一生力,黄埔科学城将进一步会聚人才和资金形成新的价值高地。广州的核心成长价值可以用一个金三角去理解,珠江新城的标志性建筑小蛮腰为西侧的点,珠江东南侧鱼珠为第二个点,而广州黄埔科学城是三角形东北侧的第三个点,三点连成一个三角形。广州将来最有发展潜力和价值的金三角。这个三角形的底边则是珠江。珠江是广州的灵魂,市内稀缺资源江景房豪宅,上升空间大。
 
图10 广州核心三角形示意图
图11 全国人口第七次普查广东省各城市人口增量图

图12 全国城市竞争力排名图/大湾区竞争力排名
       广州买房投资应该注意那些坑?
       1、南沙虽然是广州副中心,但距离主城区大远,通勤半径大于60公里属于环广州,不适宜工作上班族居住和投资。作为远期15年以上投资和退休后养老还是可以的。
       2、广州北部的白云山区和花都及东部增城,土地供应充足,属于远郊,与主城区通勤半径超过30公里为远郊,适合退休养老自住,不适宜投资。
       3、从化离广州主城区70公里,已经不是郊区了,而是环广州,没有投资价值,只有旅游泡温泉的休闲价值。
图13 广州黄埔科学城
图14 广州黄埔科城山庄
       五、东莞买房怎么选?
       东莞是以镇为单位各自相对独自的城市,一般镇的城市建设配套与内地县城差不多,投资不能乱买。东莞的地段价值在于与深圳前海连成一体的沿海地带的滨海新区和松山湖华为科技城。松山湖、塘厦和凤岗与深圳连在一起,有的地方超过深圳,价值已经透支,不宜追高。
       六、佛山买房怎么选?
       佛山与广州唱了三十年的广佛同城一体化,只是地铁建了二条,关键是广州一直向东进,顾不上西边的佛山,离开了行政一体化单纯讲经济一体化是不现实的。佛山的城市中心概念较弱,佛山的价值在于靠近广州的区域千灯湖、大沥、桂城、陈村和北滘。投资应该抛弃三水和高明,佛山的经济主要在顺德和南海,但对顺德和南海非限购区不建议投资。因为越限购的区域才是有价值的。
图15 佛山限购地图
       七、惠州那里买房投资最有价值?
       惠州是深莞惠都市圈重要组成部分,从惠州的土地价值和地段、配套、交通、环境、教育、文化、规划及政府的资金投入来分析,惠州价值金山大道向南为主,向东为辅。
        1、首选核心资产金山湖。
        不但有得天独厚的江、湖、岛优质水系环境,而且惠州的标志性建筑惠州塔和惠州眼都在湖边。 城市中心有湖景一般都是最金贵的地方,例如深圳香蜜湖、深圳湾人才公园湿地湖、广州东湖是广东省委和    南部战区总部和广州名校汇聚区、东莞华为松山湖、佛山千灯湖。。。湖带水,水带财,有灵气!是富豪阶层追逐的首选,房价天花板上不封顶,而且在下跌时抗跌性强。 只要惠州塔没有建好,房价就有很大的想像空间。 金山湖是最具有居住和投资价值及房价暴发力的优质物业。
图16 金山湖
图17 金山湖
       2、江北CBD沿江路的朝南江景房核心资产
       由于市政府、文化、CBD商业中心在江北,资源集中配套齐全,特别是沿江朝南一线江景房,占有城内不可复制稀缺自然山水资源,这里不但有1500米宽阔江面,而且山水层层叠叠,由近至远多种层次的水墨诗境,江山如此多娇!熊和掌兼得。
图18 江北金地湾
图19 江北金地湾
       3、马鞍环西枝江带区域
       因为政府基础设施大量投入,环境和配套遂步完善,并且名牌开发商中海和华润进驻适合中长期投资。由于此地段供应量巨大,升值空间受限。
       4、临深地区
       大亚湾和惠阳临深5公里以内14号地铁口物业,比较适合龙岗和坪山工作的刚需自住,毕竟房价与坪山有较大的落差。由于巨大的供应量,虽然说新房备案价格上涨,但建议买二手房可打折10~30%淘到笋盘。投资则不建议,海量的供应量,而且城市配套不完善,与内地县城差不多。
       5、大亚湾和惠东海景房及龙门温泉度假房是有毒资产不要买!不但打折卖不出去,而且租也难租。 但作为人生情怀房另当别论。
       6、远离大亚湾石化炼油厂工业区。距离半径不小于15公里。
       7、博罗属于贫困山区而且天量供应,不建议投资;水口虽然是城区但规划和环境较差,升值潜力不大。
       八、关于珠海、中山、江门和肇庆的买房建议
       由于这四个城市包括澳门在内,人口和经济能级太低,除珠海格力空调外,没有强大的产业支撑。而且珠海自贸区透支了未来房价,中山房价提前透支了深中通道的利好因素,供应量巨大回调压力大,不建议买房投资!
       这些城市但作为休养生息、旅游度假是好去处,宁愿租房或住酒店也不要买房。因为只有大城市才有房地产,这些小城市买房就是被套死资金。当然在当地工作的人买来自住和财富自由的人买情怀房另当别论。
       将来的房价变化走势会怎么?
       我国的房地产将会因不同的城市走向结构性分化,而且越来越严重。人口流出减少的城市房价会下跌,人口流入增量的城市房价稳中长期走势看涨。找准人口流入的核心城市的核心地段,5~7年一个周期,调整后萧条时买入,行情高涨时卖出。
       房地产这个事儿,大家最根本的就是记住,只有大城市才有房地产,要跟着人口流入去买房。
       人口往哪里流动,哪个地方房地产就是繁荣,就会有需求,房地产就有机会!
       买房就是买城市的股票,买对了核心城市的核心资产则分享城市价值的增长。所以说,买房投资不但是社会财富的再分配,而且是人生社会实践的修养。
图20 深珠通道示意图
 
华城置业
 
       简介:惠州市华城兄弟置业有限公司成立于2019年09月02日,注册地位于惠州市金山大道8号央筑花园39栋1单元1层05号,深圳服务中心地址:深圳市南山区蛇口招商街道湾半山臻境。经营范围包括实业投资;物业管理;房屋租赁;场地租赁;商务信息咨询;投资咨询;室内外装饰工程设计及施工;销售:以自有资金从事投资活动;房地产经纪。华城置业的前身是凡子兄弟团队,由创始人钟凡在2018年初将一线城市先进的快速销售方案带入惠城地产行业,给惠城地产行业带来了巨大震动,全新的销售模式带来了订单的暴涨,规模快速铺开,随后强子,阿杰,阿送三位精英相继加入平均年龄只有28岁年轻活力42人的团队,磨合了近一年后公司于2019年9月顺利开启,经过近半年时间发展,公司在惠州牢牢占据了行业第一阵营,单店业绩持续保持在行业前三名,公司拳头产品:独家销售更是遥遥领先于同行。
       公司成立愿景:
       打造服务大湾区一流房地产公司!
       打造惠州行业著名品牌!
       打造客户满意第一品牌!
       专业房地产投资买卖咨询热线:0752-2886558,13829941991
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责任编辑:徐平凡
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